Benedetto Paris, Consigliere comunale dal 2007 al 2012, assessore dal 2017 al 2022 e attualmente segretario del Partito Democratico di Labico
Questa settimana sono scaduti i termini ordinari per il versamento del saldo dell’IMU 2025 e per numerosi Labicani questo ha significato la necessità di pagare per la prima volta l’importo pieno dell’IMU sui terreni edificabili. Infatti, il 13 dicembre dello scorso anno è stato approvato e reso esecutivo il nuovo Piano regolatore generale del Comune di Labico e quindi dal 1 gennaio 2025 è venuta meno la riduzione del 30% preesistente, sin dal 2007.
Per molte famiglie questo significa una spesa importante che dal 2025 riguarderà tutti i prossimi anni, fino a quando quei terreni saranno edificati o espropriati. Molte di queste non hanno né interesse né possibilità di edificare su questi terreni, specialmente considerando le Norme Tecniche di Attuazione in vigore e si trovano oggi nella condizione di pagare il 30% in più rispetto a quanto dovuti negli ultimi 18 anni.
18 anni. E’ maggiorenne ormai il PRG. Lo stesso, di fatto quasi uguale, a quello cui dal 2007 ci siamo scagliati contro. Lo stesso Piano Regolatore contro cui abbiamo fatto nel 2007 la prima assemblea pubblica coordinata da Armando Zelli e Nello Tulli, che ha visto uniti per la prima volta quelli che sarebbero stati i promotori di un modo diverso dalla Giunta Galli di fare e pensare l’Amministrazione Pubblica a Labico, portando nel 2007 alle elezioni di un nuovo gruppo consiliare: Nello Tulli, Tullio Berlenghi, Maurizio Spezzano, chi scrive ed il Sindaco Danilo Giovannoli. Un percorso iniziato nel 2007 contro questo PRG e che insieme a tante altre battaglie e dopo diverse vicissitudini ha portato quel gruppo a vincere le elezioni nel 2017. Un programma chiaro, una idea di sviluppo chiara, alternativa a quella di questo PRG.
Divenuti maggioranza, nel 2018 andammo in Regione a partecipare alla seduta della Commissione Tecnica prendemmo atto di tre cose:
- Molte delle osservazioni, nostre o sostenute da noi in lunghissimi consigli comunali nel periodo 2007/2009 e bocciate dalla maggioranza Galli, erano state approvate dal Comitato Tecnico, come per esempio quelle presentate nel 2007 dall’allora Presidente del Consorzio Colle Spina Stefano Gandola. Ma ancor di più le tante sulla determinazione senza criterio delle estensioni di alcune aree di edificabilità ed errori tecnici che penalizzavano alcuni proprietari o ne favorivano altri arbitrariamente.
- La presa d’atto formale dell’errore, anche questo da noi più volte segnalato, della previsione di edificabilità delle famose zone O, che la Regione ha riclassificato come mera perimetrazione di aree da recuperare, ma che hanno bisogno di provvedimenti urbanistici ad hoc per la definizione e determinazione di cosa significhi questo “recupero”.
- Infine, che rimanevano strutturali, purtroppo, i grandi limiti della programmazione urbanistica al centro della Variante Generale e che quindi sarebbe stato necessario intervenire con “varianti puntuali”.
Nel 2018 in Consiglio comunale prendemmo atto della valutazione del Comitato Tecnico, ma solo un anno fa quel piano è diventato esecutivo, con le sue opportunità e con tutti i suoi problemi, innanzitutto l’assenza di una visione di sviluppo del paese che non fosse quella del consumo di suolo a favore dello sviluppo di aree residenziali e del settore economico ad esse legate, ben rappresentato sino ad allora dalla guida politica della città.
Ma dal 2009 tanto è cambiato: la crisi economica ha fortemente indebolito il settore immobiliare, specialmente a Labico. La domanda di nuove abitazioni c’è, ma non è forte da sostenere investimenti grandi come quelli necessari per lo sviluppo pensato dal PRG.
Allo stesso tempo Labico ha continuato a crescere, ma le lottizzazioni sono quasi tutte lì: non chiuse, non consegnate, con buchi costituiti dagli standards non realizzati, con gli spazi comuni ubicati ai margini impraticabili delle colline labicane su cui sono state realizzate le distese di villette a schiera, con i parcheggi e le strade non fatte o non collaudate. Basti pensare ad una lottizzazione tutta nuova, l’ultima approvata nel 2017, mai partita. E in questo contesto di disordine e incompiutezza oggi l’Amministrazione comunale sarebbe chiamata ad approvare nuove espansioni, nuovi progetti, accavallando incompiuto ad incompiuto. Un incubo.
La riflessione più grande, che personalmente da un anno periodicamente mi torna all’attenzione, è che questo sarà veramente l’ultimo PRG di Labico, perché di fatto indica destinazioni d’uso a quasi tutto il territorio, il nostro così limitato, e quindi sbagliare oggi, non intervenire oggi, significa segnare il futuro sine die della nostra comunità. Mi è capitato tante volte, nel periodo in cui ero assessore, di ascoltare le parole del Sindaco Giovannoli: Labico è uno dei comuni con la più alta densità abitativa del territorio. Bene, con questo PRG aumenterà del 50% e le nuove aree edificabili si avvicinano molto a quanto di nuovo già realizzato negli ultimi 35 anni tra Vignole e Circonvallazione Falcone, andando a costruire sugli ultimi lembi disponibili e soprattutto lungo l’asse della Casilina tra l’attuale centro abitato e l’area all’altezza di Via Le Foche. Praticamente tutte le aree ancora “disponibili” e non consumate dall’edificazione spontanea poi sanata che caratterizza il resto del territorio lungo la via Casilina. Una crescita ed un consumo di suolo che tenere in equilibrio sarà veramente difficile e quindi scegliere o non scegliere di attuare questo piano regolatore significa determinare la qualità dello sviluppo dei nostri spazi pubblici e dell’iniziativa privata per l’oggi, per il domani e per il “dopodomani”, anche perché di fatto aree di dimensioni adeguate per individuare “altre destinazioni” non ve ne saranno più!
Mi chiedo come si possa pensare di non intervenire. Da un anno.
Sia chiaro: intervenire oggi sulle superfici edificabili a fini residenziali o produttivi sarebbe scelta ardua, con possibili effetti legali, che probabilmente porterebbe solo sconfitte e spese per l’ente. Ma molto altro è possibile e, a parer mio, necessario.
Infatti, per citare tre esempi: che senso ha una scuola a via le foche (molto dietro Ferro e Fuoco per capirci)? Che senso ha un’area per impianti sportivi privati in mezzo ad una area di sviluppo artigianale? Chi fara mai una grande area sportiva pubblica ai lotti, figlia del progetto di Alfredo Galli di fare lì il nuovo campo sportivo, che invece noi abbiamo realizzato recuperando l’impianto e l’area già presente? Ha senso un’area edificabile così grande davanti il cimitero, praticamente tutta dentro il vincolo cimiteriale, tanto da rendere impossibile anche il trasferimento della cubatura da una particella ad un’altra?
Sono progetti e destinazioni figlie dell’improvvisazione, dell’arbitrarietà e di una programmazione di 18 anni fa. Ha senso mantenerle? Non ha più senso ripensare questi spazi? Nel frattempo i proprietari pagano per opere che nessuno farà e case che non costruiranno! Una soluzione, la più facile e banale c’è: far tornare agricoli quei terreni, quantomeno togliendo questo balzello ai proprietari. Una soluzione che praticamente non necessita neanche di una VAS, tecnicamente così semplice da non richiedere incarichi dispendiosi. E’ una strada.
Oppure pensare a come sfruttare queste aree anche per cogliere nuove opportunità. Per esempio pensando ad un plesso scolastico o servizi commerciali al posto delle aree a servizi pubblici oggi irrealistici, lasciando agricola l’area oggi prevista come nuovo istituto (passato il PNRR chi ne finanzia uno così grande?). Oppure destinando in modo coerente ad area artigianale l’area destinata a impianti sportivi privati che in mezzo ai capannoni non ha senso e spostandola dove può essere appetibile.
E infine l’area oggi destinata ad impianti sportivi pubblici può essere una grande opportunità. Infatti, Labico è cambiata e cambierà. Specialmente se l’incrocio con l’Olmata (SP 20) sarà la rotatoria di accesso non solo a Colle Spina ma anche alla Valmontone Cisterna ed al Casello autostradale ormai definitivamente previsto. Torno (come faccio dal 2005) a fare la stessa domanda: quale sviluppo per Labico? Forse abbiamo sventato la possibilità di essere l’ennesimo grande hub logistico del territorio, ma veramente l’alternativa di sviluppo è riempire Labico di case senza altra destinazione economica? Quell’area tra l’Olmata e la Casilina sarà un punto nevralgico di collegamento tra il litorale e l’area casilina, prenestina e tiburtina stessa. Perché non pensare lì uno spazio per servizi, destinato al terziario? Perché non pensare lì anche lo spazio che descrivevamo già nel 2017, ad elezioni vinte, per dare ai Lotti una grande area pubblica di verde e socialità, spostando lì anche la Chiesa di San Giuseppe? Insieme all’area residenziale prevista adiacente e l’estensione dell’area sportiva del Pala Ciocci sarebbe un polmone sociale per la nostra comunità oltre il centro storico. E sicuramente è più facile che ci siano investimenti privati su questi settori piuttosto che sull’edilizia abitativa attualmente, dando anche maggiori speranze di valorizzazione concreta di quelle aree.
Oltre i casi singoli, non è il caso di interrogarsi su come adeguare le previsioni urbanistiche alle nuove opportunità di sviluppo economico ed ai nuovi bisogni sociali, trovando il migliore equilibrio in tema di impatto ambientale?
Non si tratta di fare una nuova variante generale, ma una variante puntuale ben precisa e limitata che non aumenti consumo di suolo, anzi lo riduca, che ricucia le falle più evidenti di questo piano regolatore. Si tratta di avere visione ed il coraggio delle scelte.
Infine, un tema al cuore di tantissimi in questi giorni: rendere quei terreni veramente edificabili, in modo che l’IMU pagata sia veramente il costo dell’opportunità concreta di avere un guadagno. Oggi, infatti, per poter costruire su quei terreni destinati ad abitazione (art. 15 NTA) serve una lottizzazione in base alla destinazione omogenea ed alla viabilità prevista. Sono aree di decine di migliaia di metri quadrati (spesso tra i 20.000 ed i 30.000 mq), determinate da una nuova viabilità di piano che criticammo e contestammo numerose volte, i cui proprietari sono spesso decine ed appare veramente difficile immaginare la possibilità di unirli in tempi brevi. Né si vedono grandi investitori pronti a comprare i terreni necessari a prezzi giusti. Il rischio è che poche di queste aree saranno veramente edificate, ma con i cittadini che pagano l’IMU per nulla. Un salasso.
Come da Norme Tecniche di Attuazione è possibile che sia la parte pubblica a fare i piani attuativi, almeno per le aree di espansione edilizia più grandi o più delicate per impatto o dislocazione. Con una iniziativa pubblica sarebbe più facile la possibilità che si costruisca e ci sia uno sviluppo edilizio, ma che in questo modo sarebbe al servizio della comunità. Una visione pubblica ed una attuazione privata, con l’individuazione di standard adeguati, pensati per la socialità, per la qualità dell’abitare e non rimessi al mero interesse di massimizzare le superfici edificabili. Proprio quest’ultima è stata l’eredità peggiore delle lottizzazioni attualmente realizzate.
Perché fare lo stesso errore? Gli stessi oneri di urbanizzazione possono finanziare questi incarichi. Oppure perché non coinvolgere le Università in questa attività di progettazione, come fanno ed hanno fatto altre amministrazioni comunali? Perché non unire i saperi, le sperimentazioni ed un modo diverso di pensare la crescita del nostro territorio? In un modo, inoltre, che sarebbe anche più sostenibile per le nostre finanze uscite così male dalla Procedura di Riequilibrio appena conclusa?
Non pretendo di avere tutte le risposte, né che le idee qui esposte siano perfette. Chiedo che siano interpretate come spunti di riflessione, stimoli per un dibattito ed una azione amministrativa che affronti questa sfida e non la subisca. Una azione necessaria, mentre non è necessario il silenzio e l’accettazione passiva di un futuro che non è quello che volevamo. Non è necessario QUESTO piano regolatore, che può essere cambiato. Se lo si vuole.